リノベーションの流れを解説
リノベーションはやることいっぱい！
CONTENTS
一般的に言われる全体像は以下のステップです
1物件探し
2物件契約＆住宅ローン
3プラン作成
4リノベーション工事＆引き渡し
リノベーションは大きく分けると上の４つになります。
物件探し期間や、工事の規模にもよりますが半年から8ヶ月くらいかかると考えておいてください。
そして、その間にたくさんのことを考え、決めて、手続きしなければなりません。一度進むと後戻りできなくなりますので、ある程度考えをまとめておくと安心です。
リノベーション会社に行く前に考えておくこと
優先順位を決める
立地・価格・間取り・築年数など全ての条件を満たす物件に出会えればいいのですが、なかなか簡単には行きません。家を購入する理由を明確にして、譲れない条件、優先順位を決めておきます。実際に物件を見学していくと優先順位が変わってくることもありますが、その時に家を購入する理由が明確になっていれば、変わっても問題ないと思えるでしょう。
優先順位を決めるにあたっては、将来のことも考えなければなりません。決めてしまうことは難しいかもしれませんが、暮らしの方向性を考えなければ購入する住宅の条件も決められないでしょう。
考えておくことリスト
- 結婚
- 出産・子育て
- 親や親族との関係
- 転勤
- 転職・起業
- 定年
このほかにもあると思いますが、家を購入する機会に考えてみましょう。購入する理由が見えてくると思います。
住まいの条件リスト
- 立地（通勤時間・駅距離・街の雰囲気など）
- 価格（購入可能額＝頭金＋月々の住宅ローン支払い可能額）
- 間取り（部屋数・広さ・こだわりたいポイント・設備）
- 日当たり・眺望（方位・階数）
- 築年数（新耐震基準・外観）
- 規模（大規模物件・小規模物件）
- 共用施設・設備（オートロック・セキュリティ・駐車場）
- ペット可
家を購入する理由が明確になったら条件について考えてみましょう。そして優先順位を付けていきます。付け終わったら購入する理由と反するものがないか確認してみましょう。
リノベーション会社の選び方
- 不動産仲介会社
- ワンストップリノベーション会社
- リノベーション工事専門会社
結論から言うと、リノベーションを検討している人は、ワンストップリノベーション会社を選びましょう。
理由は
- 不動産購入、リノベーション工事、住宅ローンの窓口が１つなので安心
- リノベーション工事前提で物件探しを行ってくれる
- 内見時に希望のリノベーションが可能か教えてもらえる
- 不動産購入の住宅ローンとリノベ工事ローンを一本化でき低金利で借りることが可能
ワンストップリノベーションの会社はリノベーションを前提とした体制で営業しています。仲介だけ、工事だけの企業では購入者が自分で手配したり交渉したり、初めてのことに戸惑いが生じやすく、不安になりがちです。低金利の住宅ローンで工事費用を組めるのも魅力です。
信頼できる不動産会社を見分ける
まずは、会社概要をチェックしましょう。
・設立年度
会社を企業してから10年後の生存率は10％以下と言われています。住まいは長く住み続けるものなので、長期にわたってメンテナンス対応や相談できるところが安心です。
宅建業として営業年数を見るのに、宅建免許番号は一つの目安になります。宅建業者は免許が必要で、「国土交通大臣免許（10）○○号」や「東京都知事免許（5）○○号」などと表示しています。
この免許の（ ）内の数字が更新回数となります。5年に1回の更新なので、（1）は免許後1-5年、（2）は6-10年、（10）は50年以上となります。
国土交通大臣と東京都知事の違いは都道府県を跨いで視点がある場合は国土交通大臣、1つの都道府県内にしか店舗がない場合は知事免許となります。
・事業規模
上場していれば売上や利益等が公開されているので確認できます。上場してない場合は、HPや資料請求して確認しましょう。数社比較すると分かりやすいです。
・事業内容
企業グループ全体の事業内容を確認しましょう。仲介だけなのか、新築分譲も行っているのか、賃貸などもあるのか、不動産業・建設業としてどの程度の実績があるのか見ておきましょう
・特徴
企業の特徴を捉えましょう。安さを売りにしているのか、安心を売りにしているのか、特徴的な間取りや設備を売りにしているのか。自分達の考えにあってることが前提です。特に安さを売りにするのは慎重に見極めた方がいいと思います。
・担当者
店舗などを訪問したら、担当者がつくケースが多いと思います。担当者の言うことと会社の特徴が一致しているか、説明内容が資料やデータに基づくものか、もちろんフィーリングも大事です。
いよいよスタートです！
[STEP1] 物件探し
条件整理
住まいの条件リストで考えたことを、担当者に相談します。担当者は条件に合った物件をいくつか提案してくれます。ただし条件に見合う物件がない場合もあります。その時は優先順位から妥協する条件を伝え、物件探しの幅を広げていきます。
自分で探されてもいいのですが、管理内容やリノベーション向けなのか、周辺相場との乖離など、不動産知識のある担当者にアドバイスもらいながら探した方が安心です。
内見
候補となる物件が決まったら、内見に行きます。実際のお部屋の状態を確認します。日当たりや音、外観の雰囲気など見て回ります。いくつかまとめて回ると違いが分かりやすく、検討しやすくなります。不明な点や、不安な点はどんどん担当者に確認しましょう。その場でわからないことも、後で調べて教えてくれるはずです。
申込
気に入った物件がありましたら、担当者に申し付けください。物件購入の意思を売り主に伝えて、購入できるように手続きを開始します。担当者から不動産買付証明書を提出することで、申込の順位が確保されます。
住宅ローン事前審査
事前審査は正式に申し込む前に、金融機関が借入可能かどうかを審査してくれます。
契約後に、予定していた住宅ローンを借りられなかった、または減額された、となると困ってしまいます。こういった状況を避けるために事前審査で前もって確認しておきます。
事前審査を通らないと契約には進めません。申込前にいくら借りられるか事前審査しておくことも可能です。
準備するものの例
- 住宅ローン事前審査申込書
- 印鑑
- 運転免許証・保険証など
- 収入証明（源泉徴収票や確定申告書など）直近3年分
[STEP2] 物件契約＆本審査
不動産売買契約
売主から物件を譲り受ける契約を結びます。
買主、売主、買主側の不動産仲介会社、売主側の不動産仲介会社が、売主側の不動産仲介会社の店舗で行うことが多いです。
代金の支払い方法や引き渡し時期など売買契約書に記載し、署名捺印を行います。
住宅ローン本審査
不動産売買契約後、住宅ローンの「本審査」となります。
事前審査よりも提出書類が増えます。担当者から説明を受け不足内容揃えましょう。
準備するものの例
- ローン本審査申込書
- 団体信用生命保険申込書
- 告知書
- 住民票
- 運転免許証・保険証など
- 健康保険証
- 印鑑（実印）
- 印鑑証明書
- 源泉徴収票（原本・直近2-3年分）
- 収入金額記載の住民税課税証明書（直近2-3年分）
- 他に借り入れがある場合は、ローン残高がわかる書類
STEP3プラン作成
売買契約が済んだらプラン差癖に着手します。物件探し時にどのようなリノベーションをしたいかを担当者に相談しながら選んでいると思いますので、大まかなリノベーションの範囲は伝わっていると思います。
設計担当者が引き継ぎ、さらに詳細にお話を伺っていきます。どんなライフスタイルなのか、将来どんな暮らし方を想定しているのか、趣味や大切にしていること、家族構成、時間の使い方…をお聞かせいただき、一緒にプランを考えていきます。また、実際に物件に行き設備関係が収まるのか、高さ方向に無理がないか、2重サッシが取り付け可能かなど確認しながら進めていきます。
棚の位置を決めるため、現地でテープを壁に貼って確認してもらうことなどもよくあります。
また、イメージを共有するため雑誌の切り抜きや、HPの画像などを準備し、設計担当者に伝えるとよいでしょう。インテリアが決まっていればそれも伝えて、カラーテイストなどを合わせていきます。
また、見積もりが提出されます。予算をオーバーしてしまう場合は、優先順位をつけ工事内容を削減するか、自己資金を足して行うか、設備のグレード下げることもよくあります。設計担当者とよく相談して決めましょう。
STEP4リノベーション工事＆引き渡し
工事開始前に管理組合に工事申請を提出する必要があります。物件ごとのルールがあるので従います。工事内容の説明をしつつ近隣承認やご挨拶を設計担当者が行います。
そして工事が始まります。特に問題なければ特に行うことはありません。ただし、工事途中に設計図通りに収まらない、解体してみたら寸法が違ったなどケースは発生します。その場合設計担当者から連絡がいき、対応策を提案します。不安であれば現地で確認しながら決定していくことも可能です。
工事が完了したら、リノベーション会社による検査、次に施主検査を行います。指摘事項は是正工事をいます。その後「引き渡し」され、引っ越しとなります。
